Der beste Zeitpunkt für diesen Artikel ist, wenn es damit losgeht, dass man über seinen Beruf eigenes Geld verdient. Er soll dazu anspornen, frühzeitig etwas für Wohneigentum zu tun und die gute Zeit, in der man im Normalfall noch keine großen finanziellen Verpflichtungen hat, nicht falsch zu nutzen oder sogar gänzlich ungenutzt verstreichen zu lassen.
 

Über 80 Prozent aller heranwachsenden Menschen haben laut Umfragen irgendwann den Wunsch nach Wohneigentum, was ganz nebenbei eine Investition ist, die richtig umgesetzt durch absolut nichts zu toppen ist.

Dazu gibt es hier bei Juhuu-Finance weitere aussagekräftige Artikel. Im Groben ausgedrückt geht es zum Beispiel um:

• Viele hunderttausende Euro nicht in Andere investieren

• Altersarmut aus dem Weg gehen

• Wohlstand/Lebensqualität/Zufriedenheit

Ohne Eigenkapital kein Wohneigentum! Um die Aufmerksamkeit für diesen Beitrag zu erhöhen, wurde die Überschrift bewusst so progressiv gewählt, auch wenn die Aussage sicher nur in den meisten Fällen stimmt. Wohlhabende Eltern, ein im Verhältnis sehr gutes und auch sicheres Einkommen nach langer Ausbildung oder eine Beamtenlaufbahn können Ausnahmen als "machbar" erscheinen lassen. Ohne Eigenkapital wird man jedoch trotzdem immer irgendwelche "Abstriche" machen müssen.

Die Erfahrung zeigt, dass die meisten Menschen, die ohne Eigenkapital finanzieren möchten, von Haus aus keine guten Voraussetzungen mitbringen. In den Familien dahinter wurde nicht viel über Finanzen gesprochen. Von der Schule hat man diesbezüglich nichts Überzeugendes mit auf den Weg bekommen und demzufolge hat man es sich selbst vielleicht auch leicht gemacht, obwohl man irgendwann bestimmt schon davon gehört hat. Klar, das Thema Eigenkapital für Wohneigentum steht vielen lukrativeren Geschäften im Weg, deshalb wird es bei Vermittlern nicht explizit erwähnt, außer natürlich bei Bauspar-Beratern. Ist dann der Zeitpunkt der Wahrheit gekommen und man möchte plötzlich Wohneigentum erwerben, steht man als Bittsteller da, was schon unangenehm genug ist, und man muss sich zudem noch einen erpresserischen Umgang gefallen lassen.

Dies ist der vielleicht bedeutendste Juhuu-Finance Artikel überhaupt! Ob junge Menschen über "Eigenkapital" richtig Bescheid wissen, kann darüber entscheiden, ob sie rechtzeitig die Weichen für ein Leben in Wohlstand stellen oder ob sie sich eines Tages wundern, dass der "Zug des Lebens" keine Fahrt aufnimmt. Letzteres ist leider immer mehr der Fall!

Dessen sind sich viele junge Menschen nicht bewusst. Daran muss sich unbedingt etwas ändern, zum Wohle von uns allen. Bis zur Rente ist eben nicht noch genug Zeit, es wird  immer bezahlbaren Wohnraum zum Erwerb geben und richtig umgesetzt wird sich der Erwerb auch immer irgendwann bezahlt machen.

Zum Schluss der Einleitung noch etwas zum Nachdenken: Lieber in den ersten 10 bis 15 Jahren des Berufslebens vernünftig, bewusst und zielstrebig sein und hinterher 50 Jahre gut leben, als 15 Jahre gut leben und dafür hinterher 50 Jahre in relativer Bescheidenheit verbringen.

Als Eigenkapital bezeichnet man Gelder, die man für einen Immobilienerwerb verfügbar hat. Circa 20 Prozent der Gesamtkosten einer Immobilie sind angemessen und das fordern seriöse Banken in der Regel auch. Natürlich wird davon auch mal abgewichen, aber nicht bei einer "normalen" Einnahmen/Ausgaben-Konstellation.

Eigenkapital bietet der Bank und dem Schuldner Sicherheit. Beide Seiten haben dadurch ein finanzielles Polster für den Fall, dass man den Kredit irgendwann nicht mehr ordentlich bezahlen kann und ein Notverkauf oder eine Zwangsversteigerung drohen. Dadurch rutscht man eventuell nicht gleich ins Minus oder geht gar mit größeren Verlusten aus der Sache hervor. Je nachdem besteht sogar die Chance, durch Eigenkapital mit Guthaben aus so einer Situation herauszukommen.
 

Ohne Eigenkapital hat man dieses Polster eben nicht. Man kann sich leicht ausdenken, was beim kleinsten Verzug passiert. Schnell ist frühmorgens die Bank am Telefon und erkundigt sich nach der ausstehenden Zahlung. Das schafft ganz schlechte Gefühle. Kommt es tatsächlich frühzeitig zur Versteigerung, bleibt man dann auf einem Schuldenberg sitzen, weil man so gut wie noch nichts getilgt hat. Die Bank übernimmt die Schulden übrigens sicher nicht. Nicht selten droht dann sogar die Privatinsolvenz.

Alternativ gibt es noch Ersatzsicherheiten, die wie Eigenkapital anerkannt werden können. Grundsätzlich gehört dazu, was das Risiko für das Kreditinstitut senkt, weil es dadurch weniger Kredit vergeben muss. Das können zum Beispiel sein:

• Eigenleistungen am Bau. Aber Achtung: Wenn man die nicht realistisch beurteilt oder wenn man die Zuverlässigkeit von Freunden überschätzt, zieht das meistens eine unangenehme und extrem belastende Nachfinanzierung nach sich oder das Objekt kann nicht ganz fertiggestellt werden.

• Einen Teil des Darlehens auf einem anderen Objekt sicherstellen. Z.B. freie Grundschulden auf dem Objekt der Eltern. Allerdings sollte man diese Option zeitig abklären, weil davon leider nicht unbedingt alle Eltern begeistert sind. Hier sei noch erwähnt, dass man mit den Eltern generell zeitig darüber sprechen sollte, ob und wie sie einen unterstützen würden.

• Im Rahmen der "erneuerbaren Energien" gibt eseventuell bei der Förderbank Darlehen/Zuschüsse, die man nicht zurückzahlen muss. Natürlich muss man dazu entsprechende Bedingungen erfüllen und klar, solche Förderungen können aus dem Programm genommen werden.

• Diverse Zuschüsse von Gemeinden, Städten und Ländern, je nach Vorhaben und wo es geplant ist.

Was von den Ersatzsicherheiten zum Tragen kommen kann, lässt sich in den meisten Fällen jedoch erst dann richtig beurteilen, wenn der Zeitpunkt des Erwerbs einer Immobilie gekommen ist. Wer sich nicht zu 100 Prozent sicher ist, dass er mal auf etwas davon zurückgreifen kann, der sollte frühzeitig damit beginnen, für Eigenkapital vorzusorgen. Was man hat, das hat man! Ein Nachteil ist es auf jeden Fall nie!

Je mehr Eigenkapital und Ersatzsicherheiten zusammen kommen, desto besser ist es! Aus Finanzierungs-Sicht senkt es die Belastung, verbessert es die Darlehens-Konditionen, vor allem aber kann man sich den Kreditgeber heraussuchen und man hat eine richtig gute Verhandlungsposition.

Weniger als die geforderten 20 Prozent zu haben ist besser als nichts! Je nach Höhe des Betrages kann es aber auch darauf ankommen, wie der Betrag zustande kam. Wenn es z.B. eine Schenkung ist, man selbst aber nichts gespart hat und jetzt meint, zum Preis der Miete ein Wohnhaus finanzieren zu können, dann wird man sich damit schwertun. Ein Wohnhaus kostet im Unterhalt mehr als beispielsweise eine Mietwohnung. Rücklagen für Instandhaltung müssen zudem noch gebildet werden.

Was man zum Thema Eigenkapital anbelangt, kann man ganz klar sagen, dass es die Meisten bei Bedarf nicht haben. Es ist unglaublich, aber der Wunsch nach Wohneigentum kommt für viele aber auch sowas von überraschend! Deshalb ist die Wohn-Eigentums-Quote in Deutschland auch mehr als schlecht, verglichen mit dem europäischen Raum. Deutschland rangiert da ziemlich am Ende. Du wirst staunen, wie schlecht wir dastehen. Googele einfach mal <<Statistik Wohneigentum Europa>>.

Den meisten jungen Menschen ist nicht bewusst, dass sie irgendwann einmal in die Situation kommen könnten, Wohneigentum erwerben zu wollen. Infolgedessen denkt auch kaum niemand darüber nach, dafür Eigenkapital anzusparen. Von keiner Seite oder irgendeiner Institution werden junge Menschen eindringlich darauf hingewiesen, dass die Zeit kommen kann und dass man dafür unbedingt vorsorgen muss. Das ist ein ganz gravierendes Manko. Man lässt junge Menschen in den Tag hineinleben, anstatt sie für eine sinnvolle Aufgabe zu begeistern. Irgendwann sitzen sie dann mit ihren Kindern vor dem Finanzierungs-Fachmann und meinen: "Sie hätten gehört, dass man auch ohne Eigenkapital finanzieren kann und es würde auch nicht mehr kosten, als man monatlich Miete bezahlt". Mehr oder weniger einsichtig nimmt man dann zur Kenntnis, dass es nicht ganz so einfach ist, wie man gedacht hat, und dass es wahrscheinlich so auch nicht funktioniert.

Angenommen, jeder der Eltern hätte es sich zum Ziel gesetzt, 50.000 Euro für Wohneigentum anzusparen. In jungen Jahren, als die Zeit noch günstig dafür war. Wie viel hätte jeder dafür monatlich auf die Seite legen müssen, bei einer durchschnittlichen Verzinsung von 3 Prozent?

• In 10 Jahren … 357,65 Euro
• In 15 Jahren … 220,45 Euro

Eigentlich ist das gar nicht so viel, wenn man sein Geld zielstrebig investiert, unnötige Verpflichtungen vermeidet oder die ungezwungene Zeit vielleicht dafür nutzt, sich noch etwas Geld dazuzuverdienen. Davon würde man in der Folge sein ganzes Leben profitieren.

Vernünftig umgesetzt, muss man deshalb auch nicht wirklich viel sparen! Zu diesen Punkten gibt es hier bei Juhuu-Finance noch verschiedene interessante Artikel, die du finden und dir unbedingt anschauen solltest.

Machen wir einmal die Gegenprobe! Diese 100.000 Euro Eigenkapital nicht zu haben bedeutet, dass sie finanziert werden müssen, insgesamt zu beispielsweise nur 3 Prozent für Zins und Tilgung. (Bedenke: Bei einem höheren Prozentsatz steigt auch dieser Betrag!)
 

• Das kostet dann 250 Euro mtl. für ca. 40 Jahre

• Und nochmal ca. 150 bis ca. 250 Euro mtl. mehr für langfristige Versicherungs- und/oder sonstige Sparverträge, die im Rahmen einer Finanzierung ohne Eigenkapital in der Regel wesentlich dringlicher sind und kostenintensiver ausfallen.

• Hinzu muss eine höhere Tilgung als 1 Prozent kommen, damit man nach 30 Jahren nicht noch über 60 Prozent der ursprünglichen Schuld hat. Was diesen Punkt anbelangt muss man wissen, dass die Kreditinstitute prüfen müssen, ob man die Finanzierung gegebenenfalls auch noch während der Rente oder Pension bezahlen kann (nachweislich durch Bescheide). Ohne Eigenkapital könnte das aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise zu einer echten Herausforderung werden, trotz niedriger Zinsen.

Der vorangegangene Vergleich setzt natürlich voraus, dass man die gleiche Immobilie mit oder ohne Eigenkapital erwerben würde!

Unter dem Strich bezahlt man ohne Eigenkapital, insgesamt gesehen, also wesentlich mehr und man hat eine im Verhältnis höhere monatliche Belastung, was eigentlich unnötig wäre. Und das noch zu einer Zeit, wo man sein Geld sicher auch anderweitig gut gebrauchen könnte.

Darüber muss man sich im Klaren sein! Kreditinstitute bieten keine Finanzierungen ohne Eigenkapital an!

In der Regel sind das nur Anbieter von Immobilien, die etwas verkaufen wollen. Die versuchen dann, die Finanzierung bei irgendeinem Kreditinstitut genehmigt zu bekommen, mit dem sich so etwas abwickeln lässt. Dabei werden nicht selten Methoden und Tricks angewandt, die die Gesamtsituation in einem besseren Licht erscheinen lassen. Kommt es dann irgendwann tatsächlich so weit, dass man die Immobilie nicht halten kann, dann "fliegen einem diese Methoden richtig um die Ohren"! Zudem nutzen diese Anbieter die Situation der Abhängigkeit meist noch richtig für sich. Abgesehen davon, dass die Kredit-Konditionen schlechter sind als nötig, werden die Immobilien überteuert angeboten und für die Versicherungen hat man auch jemanden an der Hand, der weiß, wie man über kostenintensive Verträge noch zusätzlich Kapital für alle Beteiligten "herausschlägt".

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist "besser als überhaupt keine Immobilie". Langfristig gesehen ist das sicher etwas Wahres dran, wenn man das dann auch bis zum Ende durchhält.

Dazu braucht es jedoch viel finanziellen Spielraum. Im anderen Fall kann sich diese Aussage schnell relativieren. Nämlich dann, wenn man im Vorfeld nicht alles richtig gemacht bzw. geplant hat oder im weiteren Verlauf bei den Ausgaben nicht so konsequent ist, wie man es sich vorgenommen hat.
 

 Potenzielle "Gefahrenquellen" gibt es viele:

• unvollständige oder oberflächliche Beratungen im Vorfeld

• Fehler bei der Planung, die zusätzliche Maßnahmen erfordern … würden

• nicht eintreffende Zusagen/Hilfen Dritter in der Bauphase

• ausfallende oder geringer ausfallende Geldgeschenke

• Einkommensverluste jeglicher Art

• ungeplanter weiterer Nachwuchs

• Unterhaltungskosten für das Haus unterschätzt (steigend Energiekosten)

• Lebenshaltungskosten unterschätzt (alles wird teurer)

• Rücklagen für Neuanschaffungen nicht berücksichtigt (z.B. Auto)

• Vorsorgekosten fürs Haus nicht mit einkalkuliert (für Instandsetzungen und Modernisierungen)

• planen mit Geldern, die nicht kommen (mögliches Erbe/Übernahme)

• zusätzliche Altersvorsorge nicht mit in Betracht gezogen

… und das alles, ohne sich einen Urlaub leisten zu können!

"Das Eis, auf dem man sich bewegt, ist recht dünn!" Und wer kann schon von sich behaupten, das alles im Griff zu haben. Zudem zeigt die Erfahrung auch, dass gerade die Menschen, die am Ende jedes Risiko für Wohneigentum eingehen, wenig Ahnung von finanziellen Angelegenheiten haben. Aus dieser Abhängigkeit heraus wächst demzufolge auch das Risiko, nach allen Regeln der Kunst "ausgenommen" zu werden. An den Folgen sind schon viele Familien zerbrochen, die vormals glücklich waren.

Die Möglichkeit, ohne oder mit nur sehr wenig Eigenkapital zu finanzieren, wird es bald eh nicht mehr geben. Die allgemeine Entwicklung am Immobilien- und Finanzmarkt macht das mehr und mehr unmöglich, weil es nicht mehr plausibel darstellbar sein wird.

Wer in Zukunft Wohneigentum erwerben möchte, sollte also die Voraussetzungen dafür haben, egal ob in Form von Eigenkapital oder Ersatzsicherheiten!

Empfehlung:

https://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php

Das ist eine Seite, auf der du alles berechnen kannst, was Sparen oder Kredite anbelangt.

Der Link bringt zum Bereich "Sparen".

Alles Mögliche lässt sich ausrechnen, indem du die Vorgaben änderst. Die "Maske" ist leicht verständlich aufgebaut. Endsummen, Sparbeträge, Laufzeiten und vieles mehr. Dabei kannst du ganz nebenbei noch eine Menge über das Thema Sparen in Erfahrung bringen. Rechne einfach einmal ein paar Beispiele. Es macht wirklich Spaß!

Für "Kredite" gilt dasselbe. Auch darüber kannst du eine Menge in Erfahrung bringen, wenn du dir die Zeit nimmst, auch diesen Bereich mit Beispiel-Berechnungen zu erkunden.