Ohne diese Beratungshilfe vorher genau studiert zu haben, solltest du keinen Bausparvertrag abschließen. Sie sollte dich vor einem Bausparvertrag bewahren, der sich irgendwann einmal als kostspieliger Fehler herauskristallisieren könnte. Das ist schnell passiert. Der Fehler kann natürlich auch im Verborgenen bleiben, was es grundsätzlich nicht besser macht. Vor allem für junge Menschen ist diese Beratungshilfe von größter Bedeutung. Am besten beschäftigst du dich erst mit ihr, nachdem du dich ausführlich beraten hast lassen. Du wirst sehen, wie viel Erfahrung in diesem Schriftstück steckt und erkennen, womit du konfrontiert wurdest bzw. wie fair dein Gegenüber war.

Du bist bereits Bausparer? Dann wird es für dich jetzt richtig interessant, weil du für Bausparen bereits vielleicht zu viel "Geld in die Hand genommen" hast.

Du kannst mit einem Begriff nichts anfangen? Unter dem folgenden Link findest du ein Bauspar-Lexikon, das der "Verband der privaten Bausparkassen“ eingestellt hat. Du kannst es ja parallel öffnen. Wir wollen aber trotzdem auf unsere Art darauf eingehen.

https://www.bausparkassen.de/bauspar-infos/bausparen/bauspar-lexikon/

Das Prinzip des Bausparens

Man spart über einen bestimmten Zeitraum ein gewisses Guthaben an und erhält dafür im Anschluss ein Darlehen in gleicher Höhe, wie das Guthaben, das man angespart hat. Es gibt auch Tarife/Varianten, die nicht diese 50/50-Aufteilung haben oder anpassbar (variabel) sind. Das wird sich dir ggf. erschließen.

Zählt man Guthaben und Darlehen zusammen, so ergibt sich die Bausparsumme, in deren Höhe man den Bausparvertrag dann, bei der jeweiligen Bausparkasse, abschließt. Ab dann ist man Bausparer.

Eigentlich ganz einfach und plausibel, oder? Schwer zu verstehen ist Bausparen nur deshalb, weil man ja auch ohne Bausparvertrag sparen kann und ein Darlehen auch sonst bei jeder Bank bekommt. Bausparen funktioniert jedoch nach einem bestimmten Prinzip, das scheinbar Vorteile verspricht.

Für das Sparen bekommt man wenig bis keine Guthabenzinsen, dafür erhält man im Gegenzug ein Darlehen zu garantiert günstigen Zinsen. Die möglichen Zinsen (Zinsspannen) für Sparen und Darlehen werden schon mit Abschluss des Vertrages festgelegt.

Man kann sich also über das Sparen ein zinssicheres und vermeintlich günstiges Darlehen erwirtschaften. Vermeintlich deshalb, weil man bei Abschluss noch nicht beurteilen kann, ob einem das Darlehen nach mehreren Jahren wirklich einmal einen Vorteil bringen wird, obwohl man ja schließlich auf mögliche Guthabenzinsen verzichtet hat.

Die "Zuteilung" ist ein sehr wichtiges Thema beim Bausparen! Das Datum der Zuteilung gibt an, wann man über sein Guthaben und das Darlehen verfügen kann. Das Datum der Zuteilung hängt von mehreren Faktoren ab und es ist immer unverbindlich, bis der Zuteilungsbescheid kommt.

Bauspardarlehen sind immer an einen wohnwirtschaftlichen Zweck gebunden. Das Guthaben nicht. Lediglich einige prämienrechtliche Bedingungen muss man dabei mit in Betracht ziehen.

Damit sich das Prinzip des Bausparens mal wieder rentiert, trotz aller Bemühungen seitens der Bausparkassen es an neue Gegebenheiten anzupassen, müsste sich der Markt wieder deutlich in Richtung Bausparen drehen. Damit ist kaum zu rechnen.

Je größer die Bausparsumme, desto mehr "Ko-Kriterien" kommen ins Spiel und dementsprechend wächst auch das damit verbundene Verlust-Risiko. Wer diese Beratungshilfe eingehend studiert hat, muss da nichts befürchten.

Allgemein

Im Jahr 2022 hat nur eine der großen Bausparkassen (z.B. Schwäbisch-Hall, LBS, Wüstenrot) weit über 135.000 Bausparverträge, mit einem Volumen von 11,53 Milliarden Euro Bausparsumme verbuchen können und das nur in den Bundesländern Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz. Dieser Betrag entspricht ungefähr dem, was die Bausparkasse an Abschlussgebühren kassierte. Die durchschnittliche Bausparsumme lag dementsprechend bei ca. 85.000 Euro. Um so einen Vertrag, bei nur 40 Prozent Ansparquote zur Zuteilung zu bringen, muss man grob gerechnet 10 Jahre lang mindestens ca. 285 Euro monatlich sparen. Das zu fast keinen Zinsen, dafür aber zu beachtlichen Gebühren. Und das, ohne zu wissen, ob sich das Darlehen einmal rechnen wird. Das grenzt an Wahnsinn. Gut, dass der Gesetzgeber den Bausparkassen inzwischen wenigstens verboten hat, dass sie auch noch Jahresentgelte (Kontogebühren) berechnen dürfen.

Die Bausparkasse veröffentlicht das nach außen hin gute Ergebnis natürlich gerne. Es suggeriert: Kommt Leute, Bausparen ist eine gute Sache! Fakt ist: Nimmt man die "Fake"-Bausparsummen raus, dann bleibt davon nur noch relativ wenig übrig. Das ist der Anteil, wo vertrauensvollen und unerfahrenen Kunden viel zu hohe Bausparsummen abgerungen wurden, ohne dass es dafür eine echte Grundlage gab, nicht selten zum Wohle des Beraters bzw. der Beraterin. Dabei geht es nicht nur um die verloren gegangene Abschlussgebühr. Ein schlechter Vertrag kann einen Kunden finanziell gesehen deutlich zurückversetzen.

Es ist erstaunlich, wie viel Geld die Bausparkassen über eindeutig zu hohe Vertragsabschlüsse machen können, die meist auch noch auf unseriöse Beratungen zurückzuführen sind, ohne dass der Gesetzgeber einschreitet, so wie zum Beispiel bei den Versicherungs-Maklern. Die müssen bei jeder Beratung genau protokollieren, warum sie was machen und dem Kunden das Protokoll auch aushändigen. Warum führt man das für Bausparkassen nicht auch ein, wo doch offensichtlich ist, was sich hier abspielt? Das ist so, weil eine der großen Bausparkassen eine gute Lobby zur Politik hat. Im Namen verbirgt es sich.

Die Bausparkasse braucht diese überzogenen Geschäfte. Irgendwelche "scheinheilige" Statuten, mit denen sie sich "reinwaschen" will, machen es den Vermittlern nur leichter, an solche Geschäfte zu kommen. Sie suggerieren dem Kunden, dass hier alles mit rechten Dingen zugeht und man infolgedessen vertrauen kann. Jeder weiß, es gibt immer Wege, so etwas zu umgehen, erst recht, wenn keine Dokumentation erforderlich ist. So verdienen die Bausparkassen täglich zig Millionen Euro. Andererseits könnten sie ohne solche Geschäftspraktiken vermutlich kaum noch überleben. Die Zeit hat sich einfach gegen Bausparen in "Reinform" entwickelt. Selbst der reine Prämien-Bausparvertrag ist aufgrund lukrativerer Geldanlagen und gestiegener Einkommen kaum noch eine nennenswerte Option. Die relativ hohen, mit unnötigen Kosten verbundenen Mindest-Bausparsummen, tragen ihren Teil dazu bei.

Es ist unglaublich, aber Besitzer des wirklich sehr komplizierten Produktes Bausparvertrag sind in der Regel Menschen, die sonst mit dem Thema Finanzen "nicht viel am Hut haben". Nur weil die Wörter "Bau" und "Sparen" darin vorkommen und weil es unter anderem niedrige Darlehenszinsen garantiert, reicht es, dass viele Menschen blindlings vertrauen. Es erweckt bei ihnen den Anschein, dass es etwas Gutes ist, wovon man möglichst viel braucht. So wird es ihnen dann auch angeboten bzw. verkauft, wegen des höheren Verdienstes. Ob der Kunde jemals von einem vermeintlich zinsgünstigen Darlehen profitieren kann, das interessiert dabei nicht. Die Bausparkasse selbst lebt sehr gut von ihren hohen Gebühren und der Tatsache, dass sie auf Spareinlagen so gut wie keine Zinsen bezahlen muss. Bausparen im ursprünglichen Sinn findet dagegen kaum noch statt, weil am Ende auch verhältnismäßig wenig Darlehenssumme beantragt wird.

Der Markt hat sich gegen Bausparen entwickelt

Wenn jemand bis ca. 1995 seinen Bausparvertrag zugeteilt bekam, dann könnte er sich, insgesamt gesehen, (Sparen und Darlehen) noch rentiert haben. Damals war das Zinsniveau noch ein ganz anderes und kaum jemand hat sich für die Börse oder Alternativen zu Zinsanlagen interessiert. Was die Zinsen anbelangt, wird es sicher keine Verhältnisse mehr wie vor 1990 geben. Was den Immobilienbereich anbelangt, so ist alles wesentlich teurer geworden. Das sind zwei wesentliche Faktoren, welche die Bausparkassen über das System Bausparen nicht mehr ausgleichen können. Der Spagat klappt nicht. Entweder ist eine zu hohe Belastung die Folge oder es kann insgesamt gesehen nur "ein Tropfen auf den heißen Stein" sein.

Bausparen ist einfach nicht mehr zeitgemäß. Genauer unter die Lupe genommen lässt sich so ein Bausparvertrag, mit Blick auf die Alternativen dazu, mit nichts mehr rechtfertigen. Aber man kann ja nicht einfach die Bausparkassen vom Markt nehmen. So lässt man sie gewähren, wie sie wollen, damit sie ihre Existenz wahren können. Das BaFin reagiert nicht darauf, obwohl da offensichtlich mit Masse von unseriösen Geschäften gelebt wird, und das noch sehr gut. Um einen fairen Wettbewerb zu gestalten, sollte der Staat nicht auch noch Prämien für unrentables Sparen gewähren und somit viele junge, unerfahrene und vertrauensvolle Menschen in die Falle derer locken, die das für sich gewissenlos ausnutzen.

Grundsätzliches

Bitte beachte, im Folgenden geht es nicht um eine Schulung in Sachen Bausparen, auch wenn es dem sehr nahekommt. Diese Beratungshilfe ist darauf ausgerichtet, dich vor einem folgenschweren Fehler in Form eines Bausparvertrages zu bewahren, der dir finanziell eher schadet, als dass er dir einen Nutzen bringen könnte. Bei einem gewieften Berater ist das schnell passiert, mag er auch noch so wohlwollend und sympathisch erscheinen.

Bausparen ist wirklich sehr komplex und auch kompliziert. Um die Vor- und Nachteile gut abwägen zu können, muss man sich in finanziellen Angelegenheiten schon recht gut auskennen. Kaum jemand schließt einen Bausparvertrag über das Internet ab, was auch nicht empfehlenswert ist. Bausparverträge werden so gut wie fast immer nach vorhergehender Beratung abgeschlossen, zu welcher der Kunde angestoßen wird.

Wesentliche Bestandteile von Bauspar-Beratungen sind dann Panikmache vor steigenden Zinsen und Erklärungen, wie flexibel Bausparen für den Fall ist, dass der Vertrag irgendwann nicht passen könnte. Schon steht einem höheren Abschluss nichts mehr im Weg. Die Kosten, die beim Bausparen durchaus ein maßgeblicher Faktor sind, werden dabei als irrelevant heruntergespielt, weil sich das locker rechnen soll. Leider ist diese Beratungsweise die Regel, und nicht die Ausnahme.

Nur sehr wenige Vertragsinhaber von hohen Bausparverträgen wissen, was sie da genau gemacht haben. Solche Kunden haben etwas Gutes! Mit großer Wahrscheinlichkeit werden sie nie in Erfahrung bringen, wie es für sie hätte besser laufen können.

Wer Interesse an einem Bausparvertrag hat, der sollte sich aufgrund der Komplexität nicht an irgendeinen Vermittler wenden, sondern direkt an einen reinen Bauspar-Spezialisten vor Ort, nicht aber ohne mitreden und mitentscheiden zu können. Selbst Bankberater sind mit dem Produkt oft überfordert.

Ein paar Zahlen

"Relativ niedrige Zinsen" bedeutet beim Bausparen heutzutage, fast gar keine oder keine Zinsen zu erhalten. Ein praxisnahes Beispiel dazu:

Angenommen du sparst 200 Euro über 10 Jahre, dann sind das 24.000 Euro. Auf einem Bausparvertrag gibt es beispielsweise 1 Prozent Zins fürs Sparen und du musst eine Abschlussgebühr bezahlen. Die entspricht 480 Euro bei einem 50 / 50 Vertrag. So ein Vertrag hat dann meist einen Darlehenszins von 2,5 Prozent.

Würdest du mit deinem Geld anderweitig 4 Prozent Rendite fürs Sparen erzielen können, dann hättest du gegenüber dem Bausparvertrag ca. 4480 Euro mehr auf dem Konto. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass du so viel Geld über das günstige Darlehen des Bausparvertrages gut machen müsstest, damit sich dieser nicht zu einem Minusgeschäft entwickelt.

Das widerum bedeutet, dass ein vergleichsweises 10-jähriges Darlehen über 24.000 Euro einen Zinssatz von über 5,8 Prozent haben müsste, damit sich das Sparen auf dem Bausparvertrag rentiert hätte. Eventuelle Prämien sind nicht berücksichtigt, da nicht jeder prämienberechtigt ist und weil sich das Ergebnis deswegen, insgesamt gesehen, auch nicht "zum Guten" wenden würde.

In den letzten 20 Jahren lagen wir bei 10-jähriger Zinsfestschreibung im Schnitt weit darunter. Um mit so einem Bausparvertrag überhaupt nur in eine kleine Gewinnzone zu kommen, müsste schon sehr viel Unvorhergesehenes passieren. Und, ob der Bausparvertrag insgesamt gesehen dann überhaupt noch einen Nutzen bringen würde, das ist auch nicht gewiss.

Im Vergleich zum "freien" Sparen und einem "normalen" Kapitalmarktdarlehen ist der Bausparvertrag sehr unflexibel. Ohne Punktlandung bezüglich der Zuteilung, kann sich die Bilanz noch weiter verschlechtern.

• Braucht man den Bausparvertrag später, wird das Guthaben entsprechend länger schlecht verzinst, während das Darlehen nahezu gleich bleibt.

• Braucht man den Bausparvertrag früher, dann muss man für sein schlecht verzinstes Guthaben auch noch eine zusätzliche "Leihgebühr" in Form von Darlehenszinsen bezahlen, bis zur Zuteilung.

4 Prozent Rendite hatten wir bei der 10-jährigen Geldanlage angenommen, nach Abzug der Kosten. Sicher kann man geteilter Meinung darüber sein, ob das jeder schafft. Für jemanden, der sein Geld aktiv verwaltet, wird es jedoch kaum ein Problem darstellen.

Aber selbst bei nur 2 Prozent Rendite fürs Sparen müsste ein 10-jähriges Darlehen vergleichsweise immer noch über 3,8 Prozent Zins liegen, damit sich das Sparen auf dem Bausparvertrag rentiert hätte. Eventuelle Prämien sind auch hier nicht berücksichtigt, aus dem gleichen Grund wie zuvor. Seit dem Jahr 2010 lagen wir mit den Bauzinsen nur 2 Mal, für einen jeweils sehr kurzen Zeitraum, darüber. Viele Jahre aber deutlich darunter.

Bei einem Bausparvertrag mit z.B. 0 Prozent Zins fürs Sparen und 1,5 Prozent Zins fürs Darlehen verschieben sich die Verhältnisse nur, unter dem Strich fällt das Ergebnis nicht besser aus.

So etwas und noch viel mehr kannst du leicht selbst nachrechnen, auf zinsen-berechnen.de. Beschäftige dich doch mal ausgiebig mit dem, was die Seite so alles bietet und "probiere dich durch". Das könnte eine Erfahrung für dich werden, die du immer mal gut gebrauchen kannst.

Tarife

 Heutzutage bieten alle Bausparkassen mehrere Tarife für unterschiedlichste Ansprüche an.

• Einen Spar-Tarif, wenn man den Bausparvertrag nur zum Sparen nutzen möchte, wie z.B. Prämiensparen. Da liegt der Fokus auf einem etwas höheren Sparzins.

• Für einen Finanzierungs-Tarif entscheidet man sich, wenn man darauf spekuliert, einmal vom zinsgünstigen Darlehen profitieren zu können. Da liegt der Fokus auf einem niedrigeren Darlehenszins.

• Ein variabler/flexibler Tarif könnte eine Option sein, wenn man noch nicht verbindlich weiß, worauf es mit dem Vertrag einmal hinauslaufen soll. Es kann zwischen verschiedenen Zinsvarianten gewechselt werden. Hier sei erwähnt, dass das nicht immer Vorteile bringt. Dazu später mehr.

Einen finanziellen Vorteil wird sicher haben, wer sich bezüglich seines Bausparvertrages schon vor dem Abschluss konkret festlegen kann, wofür er einmal vorgesehen ist und wann er ggf. konkret gebraucht wird.

Wichtige Unterlagen

Tarif-Übersicht

Worin sich die Varianten genau unterscheiden, lässt sich gut aus der Tarif-Übersicht der jeweiligen Bausparkasse entnehmen. Die Bausparkassen sind nämlich verpflichtet, entscheidende Angaben zu machen, anhand derer man eine gute Vorauswahl bezüglich des Tarifes, der Höhe der Bausparsumme und der voraussichtlichen Zuteilung treffen kann.

In dieser Übersicht sollten die Tarife nebeneinander dargestellt sein, damit man die entscheidenden Merkmale gut miteinander vergleichen kann. Studiere diese Tarif-Übersicht ganz genau (auch erklären lassen) und achte dabei insbesondere auf die folgenden 4 Merkmale (fett gedruckt).

• Die Sparrate für eine optimale Ansparung ergibt sich aus dem Regel-Sparbeitrag. Pro 1000 Euro Bausparsumme solltest du so viele Euro sparen, wie dort angegeben ist.

• Unter "Voraussichtliche Zuteilung" ist angegeben, wie lange es ungefähr dauert, bis du über dein Guthaben und ggf. das Darlehen dann verfügen kannst.

• Unter "Monatlicher Tilgungsbeitrag" ist angegeben, mit wie viel Euro pro 1000 Euro Bausparsumme das Darlehen getilgt werden muss.

• Tilgungsdauer sagt aus, wie lange du mit dieser Rate für das Darlehen bezahlen musst.

Sonder- oder unregelmäßige Sparleistungen kann die Übersicht natürlich nicht berücksichtigen. Die Bausparsumme lässt sich leicht überschlagen, jedoch nicht der Zeitpunkt der Zuteilung. Deshalb solltest du, und das solltest du eh immer tun, dir einen Anspar- und Tilgungsplan aushändigen lassen. Der sollte all deine geplanten Sparleistungen detailliert berücksichtigen. Dazu gleich mehr.

Bei den interaktiven Internet-Auftritten der Bausparkassen findet man diese Möglichkeit des direkten Vergleichs kaum noch! Da wird man über diverse Fragen, die man entsprechend beantworten muss, direkt zum vermeintlich richtigen Tarif geleitet. Durch diese bewusste "Verschleierung" kommen weniger Fragen auf und man wird dadurch weniger umfangreich aufgeklärt. Ein großer Nachteil für Interessenten.

Anspar- und Tilgungsplan

Leider hat es der Gesetzgeber bisher versäumt, die Bausparkassen dahingehend in die Pflicht zu nehmen, dass zu jedem Vertragsabschluss ein vollständiger Anspar- und Tilgungsplan ausgehändigt werden muss. Wäre das schon der Fall, gäbe es viele unsinnige Verträge sicher nicht. So einen Ausdruck zu machen, ist überhaupt kein Problem für die Berater. So eine Berechnung könnte auch als Beweismaterial für einen potenziellen Streitfall dienen.

Aus diesem Grund sollte der Anspar- und Tilgungsplan so genau wie möglich und auch lückenlos erstellt werden. Bleibe absolut realistisch, was dein Sparpotential anbelangt. Eine zu hohe Bausparsumme, die aus Sparbeiträgen resultiert, die du nicht bringen kannst, könnte dich am Ende nur viel Geld, Zeit und Nerven kosten. Um so einen Anspar- und Tilgungsplan verstehen zu können, muss man kein Profi sein. Bei Bauspar-Finanzierungen gehört außerdem noch ein Kostenplan dazu. Dann wird es komplizierter.

Aus dem Anspar- und Tilgungsplan muss anhand von Zahlen sehr detailliert hervorgehen, was Bestandteil der Beratung war.

• Natürlich die Bausparsumme und der Tarif.

• Sämtliche einmalige und wiederkehrende Kosten und Gebühren.

• Möglichst genau, welche Ansparung für den Vertrag vorgesehen ist.

• Was du an Zinsen und gegebenenfalls an Prämien bekommst.

• Voraussichtliches Zuteilungs-Datum.

• Tilgungsplan für das Bauspar-Darlehen.

Achte aus gutem Grund unbedingt darauf, dass es sich dabei um zusammenhängende Seiten handelt und nichts irgendwie "zusammengestückelt" ist oder mit Muster- oder Beispielrechnungen gearbeitet wird. Das ist alles schon vorgekommen. In dem Fall solltest du schnell den Anbieter wechseln.

Wenn du unschlüssig bist, was der richtige Tarif für dich sein könnte, vergleiche einfach alle Tarife, die infrage kommen anhand von ausgedruckten Anspar- und Tilgungsplänen. Dir wird sich vieles erschließen. Wäge gut ab, was deiner Vorstellung am nächsten kommt. 

Europäisch Standardisiertes Merkblatt (Pflicht, aber nur sekundär relevant)

Das "Europäische Standardisierte Merkblatt" enthält, entsprechend seinem Namen (Standard), allgemeine vorvertragliche Pflicht-Informationen, die dem Bausparer vor dem Abschluss eines Vertrages in schriftlicher Form oder über einen Datenträger ausgehändigt werden müssen. Im Merkblatt wird über grundsätzliche und wesentliche Vertragsgrundlagen und -bestimmungen informiert.

Fachliches

Gliederung: Sparphase

Zuteilung

Darlehnsphase

Vorfinanzierung / Riester / Sonstiges

Sparphase

Hinweis vorab: Bausparen besteht nicht nur aus Sparen. Achte deshalb während der Beratung zum Sparen auch immer schon auf das damit verbundene Darlehen. Nicht, dass Du das Darlehen eines Tages verfallen lassen musst. Worauf du dabei genau achten solltest, wenn das Darlehen für dich von Interesse sein sollte, das kannst du im weiteren Verlauf erfahren.

Bausparkassen verdienen beim Bausparen an der Abschlussgebühr, und das kräftig. Es mag rühmliche Ausnahmen geben, aber wo möglich versuchen Berater deshalb gerne eine möglichst hohe Bausparsumme hinzubekommen und dabei gehen sie mitunter nicht zimperlich vor. Diese Abschlussgebühr musst du bezahlen. Natürlich nicht separat, weil das viele Kunden vom Vertrag abhalten könnte. Das geht auch über die monatlichen Sparleistungen. Das solltest du immer mit in Betracht ziehen, wenn es um die Höhe des Bausparvertrages geht.

Lasse dich nicht in Panik versetzen und glaube nicht, dass dich nur ein möglichst großer Bausparvertrag vor den Folgen steigender Zinsen bewahren kann. Nicht, dass sich dein Bausparvertrag irgendwann als teurer Fehler entpuppt, weil davon am Ende nur noch ein kostspieliger Bruchteil übrigbleibt. Zudem können Zinsen auch wieder fallen und der Vertrag nützt dir dann überhaupt nichts. 

Bleibe immer absolut realistisch, was dein Sparpotential anbelangt. Nur daraus sollte die Höhe des Bausparvertrages hervorgehen und nicht aus irgendwelchen euphorischen Vorstellungen bezüglich dessen, was du irgendwann noch alles in den Vertrag mit einbringen könntest, nur um an ein möglichst großes Darlehen zu gelangen, das am Ende vielleicht nicht einmal zur Auszahlung kommt.

Bausparverträge, die nicht mit einer Finanzierung verknüpft sind, kann man frei ansparen, ohne jeglichen Sparzwang. Aber Achtung, ein Bausparvertrag kann nicht regulär zugeteilt werden, wenn er das tariflich festgesetzte Mindest-Sparguthaben von 30, 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme nicht erreicht hat.

Hast du noch keinen Anspar- und Tilgungsplan, dann kannst du die Bausparsumme im Vorfeld mit der folgenden Faustregel überschlagen. Je nachdem, ob 40 oder 50 Prozent angespart werden müssen, sollte die Bausparsumme nicht höher als das 2-fache (50 Prozent) bis 2,5-fache (40 Prozent) dessen sein, was du über den geplanten Zeitraum bis zur Zuteilung ansparst. Alternativ kannst du zur Kontrolle noch prüfen, ob du mit deinen regelmäßigen Sparzahlungen die fällige Abschlussgebühr in wenigstens 3 bis 4 Monatsraten eingezahlt hättest.

Lasse dich auch dann nicht zu einer größeren Bausparsumme verleiten, wenn es einen vermeintlichen Top-Finanzierungstarif mit besonders guten Konditionen gibt, den man aber erst ab einer bestimmten Vertragshöhe (z.B. 50.000 Euro) abschließen kann. Du solltest den Vertrag schon auch ansparen können.

Sollte sich der Bausparvertrag als zu hoch herauskristallisieren oder man ihn früher als geplant brauchen, dann kann man eine Vertragsänderung durchführen und den Vertrag teilen oder ermäßigen. Das sind Argumente, mit denen Kunden die Angst vor einer zu hohen Bausparsumme genommen werden kann. Wenn das im Vorfeld schon passiert, dann ist Vorsicht geboten. Solche Vertragsänderungen können zwar nützlich sein, sie sind aber trotzdem mit Nachteilen verbunden. Nicht selten bleibt einem dann nur noch die teure Kündigung übrig. Ein Neugeschäft für die Hilfsbereitschaft des Beraters ist dabei nicht ausgeschlossen.

Wenn überhaupt, dann sollte man es besser auf eine Erhöhung ankommen lassen und die Vertragssumme vorsorglich niedriger gestalten. Ist dann erkennbar, dass es tatsächlich auf eine Erhöhung hinausläuft, dann sollte diese, wegen Fristen, rechtzeitig angegangen werden. Das Beste ist aber immer, wenn der Vertrag von vornherein gut passt.

Findige Vermittler haben immer gute Argumente, um wieder ein neues Geschäft machen zu können. Schließlich beeinflusst das ihr Einkommen. So kommen viele Bausparer innerhalb von wenigen Jahren oft zu mehreren Bausparverträgen, die aber alle jeder vernünftigen Grundlage entbehren. Kündigungen, Stilllegungen, Umschichtungen von Guthaben usw. haben dann stattgefunden. Durch Letzteres kommt die Abschlussgebühr schnell herein und der Kunde freut sich sogar, dass er nicht bei "Null" anfangen muss. Tut er aber irgendwie doch, weil er immer deutlich zurückversetzt wird, auch was die Zuteilung anbelangt. Das sind skrupellose Geschäftspraktiken, die aber gängig sind. Ein Verwirrspiel, bei dem vertrauensvolle und gutgläubige Bausparer gnadenlos "über den Tisch gezogen werden".

Ein Prämiensparvertrag ist ein Bausparvertrag, den macht man nicht wegen des Darlehens. Infolgedessen muss man das Darlehen bei der Bausparsumme nicht berücksichtigen. Prüfe im Vorfeld des Vertrages, um Abschlussgebühr zu sparen, wie weit du die Bausparsumme herunterfahren kannst, ohne dass dir dadurch Nachteile entstehen. Ein weiterer angenehmer Effekt ist dabei, dass der Vertrag schneller zugeteilt wird. Außerdem können Ehepartner nur einen Vertrag für die Wohnungsbauprämie nutzen. Dadurch kann eine zu hohe Mindest-Bausparsumme ausgeglichen werden.

Wird dir so ein Bausparvertrag wegen Prämien und Zulagen angeboten, dann sollte der Ansparplan alles genau ausweisen. Du solltest den Sparplan dann natürlich auch einhalten und nicht vergessen, die Prämien jährlich zu beantragen. Sonst wäre wahrscheinlich jede andere Art des Sparens lukrativer, es sei denn, du machst Verluste an der Börse. Aus dem gleichen Grund solltest du im Vorfeld schon mal abwägen, wie lange deine Prämienberechtigung bestand haben könnte. Die Prämie ist an die Höhe des Einkommens geknüpft und das könnte ja deutlich steigen, zum Beispiel nach der Ausbildung, aber auch sonst.

Alternativen zum Prämien-Sparvertrag. Mit jedem Jahr nimmt die durchschnittliche Rendite ab, weil die Prämien anteilig immer weniger ins Gewicht fallen. Auf 7 Jahre gesehen bleibt da nicht mehr so viel übrig. Die "Vermögenswirksamen Leistungen (VL)" vom Arbeitgeber sind "geschenktes Geld" und die sollte man auf jeden Fall anlegen. Alternativ geht das aber auch auf speziellen und vermutlich luktativeren Investmentkonten, auf die man auch zusätzlich einzahlen kann. Wenn man Börsen affin ist, was man in der heutigen Zeit eigentlich sein müsste, dann sollte man das unbedingt mit in Betracht ziehen.

Reine Prämiensparverträge werden in der Regel an die 7-jährige Bindungsfrist angepasst. Danach kann man mit dem Bauspar-Guthaben machen, was man will, ohne dass die Prämien verloren gehen. Davor müsste man für die Auszahlung eine wohnwirtschaftliche Verwendung nachweisen. Dass ein Vertrag ein Jahr ruhen muss, ist ein Märchen. Das wird lediglich so gehandhabt, weil dann schon wieder etwas Neues abgeschlossen werden kann, bevor das Alte abgewickelt ist. So kann man Kunden besser an sich binden.
 

Wichtige Hinweise zur Sparphase

Es geht nicht um ein paar hundert Euro, die man in der Summe hier oder da verliert, obwohl es auch viel Geld ist. Hauptsächlich ist es wichtig zu wissen, dass sich das Verfolgen von falschen Sparzielen bis ins Alter leicht zu vielen tausend Euro aufsummieren kann. Darüber sollte man sich schon im Klaren sein.

Wenn du bereits Bausparer bist und jetzt glaubst ausgenutzt worden zu sein, dann lasse es nicht einfach so stehen. Sprich mit dem Vermittler oder der Vermittlerin über eine Lösung für das Problem. Wenn es keine Einigung in deinem Sinn gibt (wie z.B. eine Rückabwicklung), dann wende dich an den zuständigen Ombudsmann der Bausparkassen. Der Ombudsmann ist für außergerichtliche Schlichtungen zuständig, für den Fall, dass sich Kunden und Anbieter im Streitfall nicht einigen können. Du findest die Kontaktdaten normalerweise in deinen Unterlagen, ansonsten im Internet einfach unter <<Ombudsmann Bausparkassen>>.

Zuteilung

Wenn die Mindest-Bewertungszahl (dazu gleich mehr) und das Mindest-Sparguthaben überschritten sind, erfolgt die Zuteilung in der Regel 3 Monate später. Man kann sich dann nur das Guthaben auszahlen lassen, oder auch das Darlehen mit beantragen, für das man bei Vertragsabschluss ja auch anteilig Abschlussgebühr bezahlt hat. Für die meisten Tarife gilt: Die Höhe des Darlehns-Anspruchs ergibt sich aus "Bausparsumme abzüglich Guthaben".

Aufgrund der Bewertungszahl kann das Datum der Zuteilung immer nur als voraussichtliches Datum angegeben werden, bis der "Zuteilungsbescheid" kommt. Für die regelmäßigen Berechnungen werden verschiedene Faktoren herangezogen. Z.B. der Tarif, die Schnelligkeit der Ansparung und auch unternehmensspezifische Risiko-Bewertungen fließen in die Berechnungen mit ein. Und da sich diese Faktoren laufend ändern können, darf das Zuteilungsdatum immer nur unverbindlich angegeben werden.

Lasse es bezüglich der Zuteilung also nicht auf den letzten Monat ankommen, wenn dein Bausparvertrag zu einem bestimmten Datum zugeteilt sein soll. Ein Puffer von einem Jahr kann nichts schaden.

Sollte es einen Zeitpunkt geben, ab dem du deinen Vertrag nicht mehr in der Höhe ansparen kannst oder möchtest, wie ursprünglich im Anspar- und Tilgungsplan vorgesehen, dann solltest du den Vertrag sofort neu berechnen lassen und ggf. entsprechende Maßnahmen (Vertragsänderung) einleiten. Dadurch vermeidest du unnötige Zusatz-Kosten oder Wartezeiten.

Eine neue Berechnung zu machen, das empfiehlt sich auch dann, wenn du irgendwann beabsichtigst, den Vertrag schneller anzusparen als ursprünglich vorgesehen.

Ob sich ein Vertrag langsamer oder schneller zur Zuteilung rechnet, ob das Darlehen langsamer oder schneller zurückgezahlt werden muss, und die Zins-Konditionen bilden ein voneinander abhängiges "Dreigestirn". Ist das Eine im Verhältnis besser, wirkt es sich anderweitig für den Kunden nachteilig aus, und umgekehrt. Dasselbe gilt im Übrigen für Vertragsänderungen. So kommt die Bausparkasse im Verhältnis immer besser weg als der Kunde und sie lässt sich die meisten Vertragsänderungen noch zusätzlich bezahlen.

Darlehensphase

Das Darlehen kann man jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass es etwas extra kostet. Ein beliebtes Pro-Bauspar-Argument von Beratern, das sehr gerne herangezogen wird. Damit kann man Interessenten tatsächlich auch heute noch in Begeisterung versetzen, obwohl in der Realität kaum noch jemand zu Sondertilgungen in der Lage ist. Und was für ein Nonsens, bedenkt man, dass man für das Darlehen vorher jahrelang gespart hat, fast ohne Zinsen. Außerdem sind bestimmte Sondertilgungen ja inzwischen auch Bestandteil von fast jedem anderen Darlehen, oder sie können verhandelt werden. Alternativ könnte man das Geld aber auch anlegen, anstatt zu tilgen. Dann bleibt man flexibler und wenn man mehr Zins als den des günstigen Bauspardarlehens erzielt, dann macht man noch einen Gewinn.

Der Zins des Darlehens mag günstig sein. Das muss man sich aber auch teuer erkaufen. Trotzdem werden sehr viele Darlehen durch Kapitalmarkt-Darlehen ersetzt. Die Höhe der Tilgung ist bei Bauspar-Darlehen nämlich üppig und sie kann die monatliche Gesamtbelastung unverhältnismäßig in die Höhe treiben. Wenn der Fall eintritt, dann war der ganze Verzicht auf Sparzinsen umsonst, verbunden mit zusätzlichen Kosten.

Vielen ist das beim Abschluss des Vertrages nicht bewusst, weil auf das Thema Darlehen bei Beratungen nicht ausführlich genug eingegangen wird. Es könnte ja die Höhe des Bausparvertrages gefährden, oder gar den ganzen Vertrag.

Die Bauspar-Berater haben überhaupt kein Problem damit, wenn du das Darlehen verfallen lassen musst. Sie haben daran ja schon bei Abschluss des Vertrages verdient. Diese Tatsache könnte aber auch ein Grund dafür sein, dass man den Bausparer sogar zum Verzicht auf das Darlehen animiert. Wandelt man das Ganze nämlich in ein Kapitalmarkt-Darlehen um, so kann man extra was verdienen. Gleichzeitig tut man noch etwas für eine positive Erfolgsbilanz (Rennliste). Und da der Bausparer ja "Gott froh" ist, dass man ihn vor einer unnötig hohen Belastung bewahren konnte, wächst sogar die Begeisterung für den Berater oder die Beraterin.

Viele Verträge werden für die spätere Anschaffung von Wohneigentum abgeschlossen und das sind dann meist recht hohe Bausparverträge. Gerade hier kommt der Verzicht auf das Darlehen nicht selten zum Tragen, macht aber nicht einmal vor der geplanten Ablösung von bereits bestehenden Baudarlehen halt. Wie bereits erwähnt ist der Grund dafür, dass das Thema Gesamtbelastung bei der Beratung nicht ausführlich genug behandelt wurde. Abgesehen davon kommt es zu vielen Bauspar-Darlehen erst gar nicht, weil das Mindest-Sparguthaben bei weitem nicht erreicht wird.

Wichtig bezüglich des Bauspardarlehens: Immer den Anspar- und Tilgungsplan aushändigen lassen und gerade bei größeren Bausparverträgen mal grob hochrechnen, wie das aussehen könnte, wenn noch weitere Darlehen hinzukommen.

Je größer das Darlehen ist, das man verfallen lassen muss, desto größer wird der finanzielle Schaden. Nicht nur, weil das Kapitalmarktdarlehen einen schlechteren Zins haben könnte, sondern auch weil sich die Zins-Verluste während der Sparphase nicht mehr kompensieren lassen.

Richtig schlecht ist es für den Bausparer dann gelaufen, wenn er seinen Vertrag ordentlich zur Zuteilung gebracht hat und die Belastung auch tragen könnte, er am freien Kapitalmarkt aber einen günstigeren Zins bekommen könnte, was leicht passieren kann. Im Nachhinein gesehen wäre es für ihn dann sicher besser gewesen, wenn er das Geld von vornherein rentabler angelegt und auf das Bausparen verzichtet hätte.

Beachte: Nur, weil es das Darlehen eines Bausparvertrages ist, bekommt man es nicht einfach so. Man muss es beantragen und genehmigt bekommen. Es darf auch nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden!

Gut ist, dass Bauspar-Darlehen im Grundbuch im "Nachrang" besichert werden können, innerhalb der Beleihungsgrenze. Die entspricht ca. 80 Prozent der Gestehungskosten oder des Kaufpreises. Davor können andere Darlehen im Grundbuch eingetragen sein. Das kann z.B. bedeutend werden, wenn man noch nachfinanzieren muss. Für den Fall einer Insolvenz ist die Bausparkasse dann die letzte Gläubigerin, die mit etwaigen Ansprüchen rechnen kann.

Vorfinanzierung/Riester/Sonstiges

Vorfinanzierung von Bausparverträgen

Vorfinanzierung, Sofortfinanzierung, Zwischenkredit, Vorausdarlehen usw., das sind viele Begriffe, bei denen es letztendlich immer um das Gleiche geht. Im weiteren Verlauf nehme ich deshalb stellvertretend für alle Begriffe nur noch den Begriff "Vorfinanzierung".

Vorfinanzierung bedeutet Folgendes: Wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, man das Geld aber schon braucht, dann nimmt für den Zeitraum bis zur Zuteilung ein tilgungsfreies Darlehen auf, in entsprechender Höhe. Das bietet die Bausparkasse direkt an. Ist der Bausparvertrag noch nicht angespart, so spart man diesen bis zur Zuteilung weiter an, oder man füllt ihn sofort mit einem anderen Guthaben auf. Der fällige Bausparvertrag löst dann das Darlehen ab. Und da im Bausparvertrag ja Guthaben ist, bleibt nur noch das Bauspar-Darlehen übrig.

So eine Vorfinanzierung geht sogar bei Verträgen, die man aus diesem Grund erst neu abschließt. Da gibt es verschiedene Varianten. Hier weiter einzusteigen, wäre aber zu kompliziert. Bleibt nur zu hoffen, dass diejenigen, die so etwas haben, es auch verstanden haben. 

Bei solchen Vorfinanzierungen spekuliert man von vornherein darauf, dass das vermeintlich günstigere Bauspar-Darlehen alles wieder "wettmacht", was man bis zur Zuteilung "verloren" hat. Schwer vorstellbar, bei dem, was wir bereits übers Bausparen wissen, oder? Fakt ist: Da muss die Zinsentwicklung dem Bausparvertrag schon sehr in „die Karten spielen“, dass sich so etwas rechnet. Im Normalfall ist das nicht möglich. Wir wissen ja, für den gesamten Zeitraum bis zur Zuteilung, muss man auch für sein ganzes schlecht verzinstes Guthaben Zinsen bezahlen.

Die Alternative zur Vorfinanzierung ist ein ganz normales Kapitalmarkt-Darlehen mit Direkttilgung. So etwas versteht man leichter, es ist übersichtlicher, man kann es besser nachvollziehen und es kann sich keine Zuteilung verzögern, was noch mehr unnötiges Geld kosten würde. Laufzeiten gibt es da auch bis zu 30 Jahren. Unter dem Strich kann man schon behaupten, dass solche Vorfinanzierungen in erster Linie ein gutes Geschäft für die Bausparkassen sind. So gut, dass sie ihr fragwürdiges Geschäft sogar forcieren können, denn dafür bieten sie Zinsen an, die in der Regel besser sind als die von vergleichsweisen Kapitalmarkt-Darlehen, was natürlich täuscht.

Wer beide Varianten miteinander vergleichen möchte, kann das am besten anhand von ausgedruckten Kostenplänen tun. Darin werden ja immer die Gesamtkosten angegeben, anhand derer man vergleichen kann. Bei der Vorfinanzierung kann jedoch nicht immer alles einwandfrei zugeordnet werden und natürlich ist es auch nicht jedermanns Sache, "Für und Wider" der Varianten abzuwägen. Eventuell kann man da jemanden aus dem Bekanntenkreis hinzuziehen, der dazu in der Lage ist. Zinsen-berechnen.de könnte auch dafür eine hilfreiche Seite sein.

Ganz wichtig und das wurde bereits erwähnt:  So eine unvorhergesehene Vorfinanzierung verursacht zusätzliche Kosten. Mache im Zweifelsfall besser einen niedrigeren Bausparvertrag und lasse ausreichend Spielraum, was den Zeitpunkt der Zuteilung anbelangt. Wie bereits erwähnt, ist der unverbindlich.

Riestern mit Bausparen

Wer etwas für Wohneigentum tun möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Riester-Förderung in Anspruch nehmen. Die möglichen Varianten davon sind unter dem Begriff "Wohnriester" zusammengefasst. Riestern über Bausparen ist nur eine Variante davon. Wer noch nicht weiß, was es mit Riestern grundsätzlich auf sich hat, sollte das zuerst im Netz recherchieren.

Wohneigentum zu besitzen, dieser Wunsch ist laut Umfragen bei über 80 Prozent der jungen Menschen in unserer Bevölkerung verankert. Es steht für Miete sparen, mietfreies Wohnen im Alter, etwas vererben können und vieles Weitere mehr. Und wenn man eh dafür bezahlen muss, dann kann man auch die Riester-Förderung mitnehmen. Vielleicht ist Wohnriester deshalb die einzig sinnvolle Art zum "Riestern", allerdings auch mit vielen Fragezeichen versehen.

 "Riestern" ist immer an absolut relevante Bedingungen geknüpft. Du sollst damit ja etwas für deine Altersvorsorge tun und der Staat sagt, wie bei allen staatlich geförderten Altersvorsorge-Produkten: Ich gebe dir jetzt, hole mir davon im Alter aber wieder einen Teil davon zurück. Deshalb sind die Fördermittel an etliche Bedingungen geknüpft, mit denen man sich zuvor unbedingt vertraut machen sollte. Nicht, dass man eines Tages eine unangenehme Überraschung erlebt, wenn man den Vertrag auflösen möchte/muss, wenn man einen Teil vermieten möchte oder wenn man sein Wohneigentum verkaufen möchte. Und ganz wichtig: Wie sieht die Besteuerung im Rentenalter aus und was muss ich von der Förderung wie zurückzahlen?

Diese Punkte solltest du dir bei der Beratung genau erklären lassen oder besser noch selbst im Netz recherchieren. Es ist nichts, was man nicht verstehen kann. Auf keinen Fall solltest du dich nur mit lapidaren Aussagen zufriedengeben, sondern es genau wissen wollen. Es geht um viel, wie das bei Finanzierungen eigentlich immer der Fall ist. Und alles, was du im Vorfeld zum Thema Bausparen in Erfahrung bringen konntest, das gilt fürs „Riestern über Bausparen“ natürlich auch. Wie bereits erwähnt, ist "Riestern über Bausparen" nur eine Option von Wohnriester. Riestern geht auch über ein ganz normales Baudarlehen. Da Bausparen ja an sich schon sehr kompliziert ist, ist diese Variante eher verständlich und geradliniger. Allerdings kann man sie erst mit der eigentlichen Finanzierung in Erwägung ziehen, während man beim Bausparen schon in der Sparphase "Riestern" kann.

Wer schon in der Sparphase eines Bausparvertrages Riestern möchte, sollte sich im Klaren darüber sein, dass es sehr problematisch wird, wenn das Guthaben dann doch nicht für Wohneigentum eingesetzt werden soll. Ein weiteres Problem ist, wenn der Vertrag auf beide Partner lautet und plötzlich ist einer davon weg ist. Und natürlich spiegelt sich die längere Förderung auch in der Rückzahlung wider.

Besser nichts überstürzen, gut informieren, recherchieren und nicht nur alles vom Geld abhängig machen. Der Staat gibt und der Staat nimmt. Er schenkt einem jedenfalls nichts.

Im Internet gibt es spezielle Programme, wo man die möglichen "Wohnriester-Varianten" nachrechnen kann. Versuche es doch einfach mal. Dabei kannst du viel zum Thema in Erfahrung bringen.